Sanierung von Gewerbeimmobilien

Der Gebäudebestand in Deutschland ist in weiten Teilen veraltet – viele Gewerbeobjekte stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Sie entsprechen oft nicht mehr heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Raumkonzepte oder Sicherheitsstandards. Gleichzeitig steigen die Betriebskosten, und gesetzliche Auflagen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder die EU-Taxonomie verlangen ein Umdenken. Auch ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) beeinflussen zunehmend die Bewertung von Immobilien – besonders für Investoren und institutionelle Anleger.

Zudem ist eine Sanierung oft günstiger und ressourcenschonender als ein kompletter Abriss und Neubau. Die vorhandene Bausubstanz bildet eine wertvolle Grundlage, die durch gezielte Maßnahmen auf ein modernes Niveau gebracht werden kann. Gerade in Ballungszentren, wo Bauland knapp und teuer ist, bietet die Sanierung eine smarte Alternative.

Wichtig ist, zwischen Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung zu unterscheiden. Während die Instandhaltung vor allem den ursprünglichen Zustand erhält – etwa durch Reparaturen oder kleinere Wartungen – zielt die Sanierung auf eine umfassende Erneuerung ab. Sie kann baulich, energetisch, funktional oder ästhetisch motiviert sein. Eine Modernisierung wiederum bringt ein Gebäude technisch auf den neuesten Stand, ohne die Grundstruktur wesentlich zu verändern.

Die Grenzen sind oft fließend – und genau das macht eine durchdachte Planung so essenziell. Denn je nach Umfang und Zielsetzung greifen unterschiedliche rechtliche, finanzielle und technische Rahmenbedingungen.

Im Fokus vieler Sanierungen steht die energetische Verbesserung. Kein Wunder: Gewerbeimmobilien verbrauchen enorme Mengen an Energie – sei es für Heizung, Kühlung, Beleuchtung oder Maschinenbetrieb. Der Druck auf Eigentümer wächst: Das Gebäudeenergiegesetz verlangt bestimmte Effizienzstandards, und auch die EU-Taxonomie fordert klare Nachhaltigkeitsziele. Besonders relevant ist dies für Unternehmen, die zur nicht-finanziellen Berichterstattung verpflichtet sind.

Die Ziele einer energetischen Sanierung sind vielfältig: Reduktion von CO₂-Emissionen, Senkung der Betriebskosten, Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit und Verbesserung der Klimabilanz. Langfristig erhöht eine energieeffiziente Immobilie auch den Marktwert und reduziert das Risiko von „stranded assets“ – also Immobilien, die wegen mangelnder Nachhaltigkeit ihren Wert verlieren.

Eine energetische Sanierung kann auf verschiedenen Ebenen ansetzen:

• Dämmung von Fassade, Dach und Bodenplatten
• Erneuerung oder Optimierung von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HLK)
• Austausch alter Fenster und Türen gegen moderne Isolierlösungen
• Installation intelligenter Gebäudetechnik (Smart Building)
• Nutzung erneuerbarer Energien (z.B. Photovoltaik, Geothermie)

Diese Maßnahmen wirken nicht nur isoliert, sondern entfalten in Kombination oft eine besonders hohe Effizienz. Ein Energieberater oder ein spezialisiertes Ingenieurbüro kann dabei helfen, eine maßgeschneiderte Lösung zu entwickeln – je nach Nutzung, Standort und Budget.

Natürlich stellt sich die Frage: Lohnt sich das? Die Antwort ist fast immer: Ja – aber es kommt auf die Perspektive an. Kurzfristig können die Investitionskosten hoch erscheinen. Langfristig jedoch zahlen sich energetische Sanierungen aus: durch niedrigere Betriebskosten, steuerliche Vorteile und staatliche Förderungen.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für energetische Maßnahmen – auch für Gewerbeimmobilien. Voraussetzung ist meist ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte, der die Planung und Umsetzung begleitet.

Bei der Sanierung älterer Gewerbegebäude stößt man nicht selten auf problematische Baumaterialien. Besonders zwischen den 1950er und 1980er Jahren wurden Stoffe verwendet, die heute als gesundheitsgefährdend gelten – darunter:

• Asbest in Fassadenplatten, Dachplatten, Isolierungen und Bodenbelägen
• PCB (polychlorierte Biphenyle) in Fugendichtungen und Transformatoren
• PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) in Teerprodukten
• Schwermetalle wie Blei oder Cadmium in Farben und Rohren

Diese Stoffe können bei unsachgemäßer Bearbeitung freigesetzt werden und schwere gesundheitliche Folgen haben – von Atemwegserkrankungen bis hin zu Krebs. Für Eigentümer und Investoren ist die professionelle Erkennung und Beseitigung deshalb Pflicht.

Zuerst erfolgt eine gutachterliche Bestandsaufnahme, oft mit Materialproben und Laboranalysen. Danach wird ein Sanierungsplan erstellt, der Art und Umfang der Maßnahmen, Schutzvorkehrungen und Entsorgung regelt. Die eigentliche Ausführung erfolgt ausschließlich durch zertifizierte Fachfirmen unter strengen Sicherheitsvorkehrungen – inklusive Schutzkleidung, Unterdruckbereichen und Filteranlagen.

Die Entsorgung erfolgt nach dem Kreislaufwirtschaftsgesetz und unterliegt klaren Nachweis- und Dokumentationspflichten. Für die Projektsteuerung bedeutet das: genaue Terminplanung, transparente Kommunikation und enge Zusammenarbeit mit Behörden und Umweltämtern.

Neben den baulichen und technischen Aspekten ist der Gesundheitsschutz für Nutzer, Bauarbeiter und spätere Mieter von zentraler Bedeutung. Unternehmen sind gesetzlich verpflichtet, Arbeitsplätze frei von Schadstoffen zu halten. Verstöße können zu Bußgeldern, Baustopps oder sogar strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Zudem gelten Regelwerke wie die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV), das Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) oder die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS). Eine professionelle Schadstoffsanierung ist daher nicht nur ethisch geboten, sondern auch rechtlich unumgänglich.

Eine umfassende Sanierung wirkt sich direkt auf den Marktwert einer Immobilie aus. Während unsanierte Objekte zunehmend zum Problem werden, steigt die Nachfrage nach energieeffizienten, modernen Gewerbeflächen stetig. Gerade im Wettbewerb um solvente Mieter oder Käufer ist eine sanierte Immobilie im Vorteil.

Die Investition lohnt sich doppelt: Einerseits durch geringere Leerstände und höhere Mieten, andererseits durch bessere Verkaufschancen und Bewertungen bei Finanzierungen. Banken und Investoren legen immer mehr Wert auf Nachhaltigkeit und Gebäudestandard – ein Aspekt, der in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen wird.

Je moderner und nachhaltiger eine Immobilie ist, desto höher ihr Ertragspotenzial. Effiziente Energieversorgung, moderne Ausstattung und ein gesundes Raumklima sind für Unternehmen heute zentrale Standortfaktoren. Sanierungen erhöhen die Vermietbarkeit, erlauben bessere Mietkonditionen und senken zugleich die Betriebskosten – ein klarer Wettbewerbsvorteil auf dem Immobilienmarkt.

Nicht jede Gewerbeimmobilie muss in ihrer ursprünglichen Funktion erhalten bleiben. In Zeiten des Strukturwandels und veränderter Marktbedürfnisse bietet die Gebäudeumnutzung eine spannende Möglichkeit, alten Immobilien neues Leben einzuhauchen. Dabei geht es nicht nur um eine ästhetische Aufwertung, sondern oft auch um eine funktionale Neuausrichtung. Beispiele sind die Umwandlung alter Lagerhallen in Co-Working-Spaces, ausgediente Produktionsstätten in Eventlocations oder verlassene Kaufhäuser in Wohn- und Büroflächen.

Solche Projekte erfordern Kreativität, Planungssicherheit und vor allem ein gutes Gespür für Marktbedarfe. Denn nur wer die richtige Nutzungsart für die jeweilige Lage und Zielgruppe findet, wird langfristig Erfolg haben. Wichtig ist dabei die enge Zusammenarbeit mit Stadtplanung, Architekten und potenziellen Mietern – denn eine gelungene Umnutzung muss sowohl wirtschaftlich tragfähig als auch baurechtlich genehmigungsfähig sein.

Ein entscheidender Faktor bei der Gebäudeumnutzung ist das Baurecht. Jede Nutzungsänderung erfordert eine Genehmigung, die auf Basis der Landesbauordnung, des Bebauungsplans und weiterer gesetzlicher Regelwerke erteilt wird. Insbesondere der Brandschutz, Schallschutz, die Barrierefreiheit und die statische Sicherheit spielen hier eine zentrale Rolle.

Oft ist auch eine Bestandsanalyse erforderlich: Welche Teile der Immobilie sind erhaltenswert? Welche müssen komplett ersetzt werden? Welche technischen Systeme müssen ausgetauscht werden? Solche Fragen sind nicht nur technischer, sondern auch finanzieller Natur. Denn eine erfolgreiche Umnutzung muss wirtschaftlich sinnvoll und nachhaltig geplant werden.

Damit eine Umnutzung gelingt, braucht es mehr als nur gute Ideen. Erfolgreiche Projekte zeichnen sich durch folgende Punkte aus:

• Klare Marktanalyse und Bedarfsprüfung
• Transparente Kommunikation mit Behörden
• Realistisches Budget und Zeitplanung
• Integrierte Planung mit Architekten, Technikern und Nutzern
• Attraktives Nutzungskonzept, das zur Lage passt

Wer diese Faktoren berücksichtigt, schafft nicht nur neue Nutzungsmöglichkeiten, sondern leistet auch einen wertvollen Beitrag zur Stadtentwicklung und Ressourcenschonung.

Nachhaltigkeit ist längst mehr als ein Trend – sie ist ein entscheidender Erfolgsfaktor im Immobiliensektor. Bei der Sanierung von Gewerbeimmobilien bedeutet das: umweltfreundliche Baustoffe, ressourcenschonende Bauprozesse und intelligente Nutzungskonzepte. Materialien wie recycelter Beton, Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft oder Dämmstoffe aus Hanf oder Schafwolle sind längst keine Exoten mehr, sondern Standard moderner Bauökologie.

Auch die Reduktion von CO₂-Emissionen spielt eine zentrale Rolle. Hierbei helfen Life-Cycle-Analysen, die den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachten – von der Herstellung über die Nutzung bis hin zum Rückbau. Ziel ist es, den sogenannten „ökologischen Fußabdruck“ der Immobilie so klein wie möglich zu halten.

Immer mehr Immobilienprojekte orientieren sich an internationalen Standards wie LEED, DGNB, BREEAM oder WELL Building Standard. Diese Zertifizierungen bewerten Aspekte wie Energieeffizienz, Ressourcenschonung, Innenraumklima, Nutzerkomfort und Standortqualität. Für Investoren und Mieter sind solche Labels ein starkes Signal für Qualität und Zukunftsfähigkeit.

Ein zertifiziertes Green Building bietet:

• Imagevorteile für Eigentümer und Nutzer
• Geringere Betriebskosten durch effiziente Technik
• Höhere Marktakzeptanz bei Vermietung oder Verkauf
• Zugang zu Förderprogrammen und grüner Finanzierung

Dabei gilt: Je früher Nachhaltigkeit in die Planung integriert wird, desto effizienter und kostengünstiger lässt sie sich umsetzen.

Eine erfolgreiche Sanierung beginnt mit einem klaren Konzept – und dieses entsteht selten ohne externe Experten. Maaß Industriebau und die in seinem Umfeld tätigen Bauingenieure, Energieberater und Projektmanager sind essenzielle Partner bei jedem Sanierungsvorhaben. Sie sorgen dafür, dass die technischen, gestalterischen und wirtschaftlichen Anforderungen aufeinander abgestimmt sind und die Umsetzung reibungslos gelingt.

Maaß Industriebau kümmert sich um Entwurf, Gestaltung und Funktionalität der Immobilie sowie um die Fachplaner für Statik, Haustechnik oder Brandschutz. Energieberater analysieren das energetische Potenzial und entwickeln nachhaltige Konzepte. Gemeinsam bilden wir das Fundament eines erfolgreichen Projekts. Es gibt einen Ansprechpartner bei dem alle Planungen und die spätere Ausführung zusammen laufen und koordiniert werden. 

Sanierungen sind komplex – und häufig läuft nicht alles nach Plan. Umso wichtiger ist ein professionelles Projektmanagement, das Zeitrahmen, Kosten und Qualität im Blick behält. Von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur Abnahme und Übergabe muss jeder Schritt genau dokumentiert und abgestimmt werden.

Zu den zentralen Aufgaben des Projektmanagements zählen:

• Erstellung eines detaillierten Bauzeitenplans
• Überwachung der Baukosten und Nachtragsmanagement
• Koordination aller beteiligten Gewerke und Dienstleister
• Schnittstelle zu Behörden, Investoren und Nutzern

Sanierungen betreffen nicht nur Bauherren – auch Behörden, Nachbarn, Mieter, Investoren und Öffentlichkeit wollen informiert und eingebunden werden. Eine transparente und vorausschauende Kommunikation verhindert Konflikte, schafft Vertrauen und beschleunigt Genehmigungsverfahren. 

Gerade bei größeren Umbauten oder Gebäudeumnutzungen kann eine frühzeitige Abstimmung mit dem Bauamt entscheidend sein. Auch Denkmalschutzbehörden, Umweltämter oder Brandschutzprüfer müssen rechtzeitig involviert werden. Wer hier proaktiv agiert, spart sich später viel Zeit und Ärger.

Bei Bestandsimmobilien ist Überraschung Teil des Programms. Versteckte Bauschäden wie feuchte Wände, Korrosion an Stahlträgern oder marode Leitungen können erst während der Sanierung sichtbar werden – und treiben Kosten sowie Bauzeit in die Höhe. Hier hilft nur eins: eine sorgfältige Bestandsanalyse vorab und ein realistischer Risiko-Puffer im Budget.

Auch externe Faktoren wie steigende Materialpreise, Fachkräftemangel oder Lieferengpässe können zum Problem werden. Daher sollte jedes Projekt über einen Notfallplan verfügen, der auf verschiedene Szenarien vorbereitet ist.

Besonders herausfordernd sind Altlasten im Boden (z. B. Öl, Schwermetalle) oder Auflagen des Denkmalschutzes, die bestimmte Eingriffe verbieten. In solchen Fällen ist Fachwissen gefragt – sowohl technisches als auch rechtliches. Eine enge Zusammenarbeit mit spezialisierten Gutachtern und Behörden ist hier unerlässlich.

Denkmalgeschützte Gebäude bieten aber auch Chancen: Mit dem richtigen Konzept lassen sich historische Substanz und moderne Nutzung elegant verbinden – und oft gibt es sogar steuerliche Vorteile oder spezielle Fördermittel.

Sanierungen sind kein Selbstläufer. Sie erfordern Geduld, Flexibilität und Weitblick. Ein klarer Projektplan, belastbare Kalkulationen und ein solides Team sind der Schlüssel zum Erfolg. Wer zudem realistische Erwartungen hat und auf professionelle Unterstützung setzt, kann selbst aus komplexen Projekten ein Erfolgserlebnis machen – wirtschaftlich, ökologisch und architektonisch.

Die Theorie klingt gut – doch wie sieht eine gelungene Sanierung in der Praxis aus? Ein Blick auf realisierte Projekte zeigt, wie vielfältig und erfolgreich Sanierungsvorhaben sein können. 

In Hamburg saniert Maaß Industriebau für einen bundesweit im Handel tätigen Stammkunden die Firmenzentrale in mehreren Bauabschnitten. Angefangen bei einer schlüsselfertigen Gebäudeerweiterung, geht es über eine Komplettentkernung eines Gebäudes mit „Wiederausbau“ auf dem neuesten Stand der Technik als moderne Büroflächen, bis zu einer Fassadensanierung mit Fassadenanstrich u. dem Austausch von Fenstern u. Toren. 

Im Bielefeld wurde im Zuge einer Neubaumaßnahme im gleichen Zuge eine ca. 2.300 m² große Flachdachfläche eines älteren Bestandsgebäudes nach neuesten Wärmeschutzanforderungen saniert. 

Solche Beispiele zeigen: Mit Mut zur Innovation, dem richtigen Konzept und fachlicher Kompetenz lassen sich selbst marode Gewerbeimmobilien in zukunftsfähige und wirtschaftlich rentable Objekte verwandeln.

Was haben erfolgreiche Sanierungsprojekte gemeinsam? Aus der Praxis lassen sich einige klare Learnings ableiten:

• Frühzeitige Planung ist entscheidend – je früher Risiken und Chancen erkannt werden, desto effizienter verläuft das Projekt.
• Interdisziplinäres Arbeiten bringt bessere Ergebnisse – Architekten, Ingenieure, Umweltberater und Projektmanager sollten Hand in Hand arbeiten.
• Flexibilität im Prozess ist unverzichtbar – unerwartete Probleme gehören dazu, entscheidend ist der Umgang damit.
• Transparente Kommunikation mit allen Beteiligten – von Behörden bis Mietern – reduziert Reibungsverluste und erhöht die Akzeptanz.
• Klare Zielsetzung und Nutzenorientierung – Sanierungen sollten nicht nur das Gebäude verbessern, sondern auch einen echten Mehrwert für Nutzer und Standort schaffen.

Die Kosten variieren stark je nach Umfang, Zustand der Immobilie, Standort und geplanter Nutzung. Grob gesagt liegen die Sanierungskosten zwischen 800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Energetische Maßnahmen, Schadstoffsanierung oder Denkmalschutz können die Summe deutlich erhöhen. Eine fundierte Voruntersuchung hilft bei der realistischen Kostenschätzung.

Für Gewerbeimmobilien stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, z. B. über die KfW oder das BAFA. Besonders beliebt sind zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für Maßnahmen wie Wärmedämmung, Heizungstausch, Lüftungssysteme oder Photovoltaik-Anlagen. Voraussetzung ist meist eine energetische Fachplanung.

Wir sind der kompetente Partner für die Sanierung von Gewerbeobjekten wie Produktionshallen, Lagerhallen oder Bürogebäuden. Bei uns erfolgt die Koordination und Abwicklung zwischen Planung, Projektierung und Ausführung vor Ort. Mit uns hat der Bauherr einen Ansprechpartner für alle Sanierungsbelange.

Immer dann, wenn der ursprüngliche Nutzungszweck nicht mehr zeitgemäß ist – z. B. bei leerstehenden Lagerhallen oder Fabriken. Eine Umnutzung bietet Chancen für neue Zielgruppen und kann durch kreative Konzepte wirtschaftlich sehr attraktiv sein. Voraussetzung ist eine genaue Marktanalyse und die baurechtliche Machbarkeit.